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內(nèi)行看門道:萬達(dá)資金鏈的秘密

發(fā)布時(shí)間:2014-03-21  作者:全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存

欣聞萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)系列叢書出版。所以拿到叢書中的《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理》《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》兩部,用了兩天時(shí)間系統(tǒng)看完這兩部著作,對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外行的我,有如醍醐灌頂?shù)母杏X。

由于關(guān)注點(diǎn)不同,我最喜歡的是運(yùn)營管理、現(xiàn)金流與投資管理、資產(chǎn)證券化部分。萬達(dá)王董事長也是商業(yè)顧問起步的,為什么在短短的14年間有如此巨大的財(cái)富與產(chǎn)權(quán)積累?這部教科書給了我基本答案。

商業(yè)地產(chǎn),要的是商圈的整體繁華,而萬達(dá)只是這個(gè)商圈的一部分。由于開發(fā)企業(yè)水平的差距,一個(gè)商圈只有萬達(dá)一家的輝煌,不利于這個(gè)商圈的整體繁榮。那么,共生共榮,真的是萬達(dá)的聰明所在。這部叢書的出版也自然是功德無量的好事。 

在平時(shí)考察和市場調(diào)研中,我們最感艱難的是商業(yè)體定位以及業(yè)態(tài)組合是否合理問題,也遇到很多商業(yè)項(xiàng)目招商經(jīng)營遇到很大問題。

《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理》一書,業(yè)態(tài)配比我是最關(guān)注的,原因很簡單,面臨電商威脅,城市綜合體的業(yè)態(tài)究竟應(yīng)該如何掌握, 表1-4《業(yè)態(tài)配比示意圖》給我解開謎團(tuán)。而業(yè)態(tài)配比的三原則:適用性、高坪性、互補(bǔ)性,也是業(yè)界最該注意的方面。

我曾經(jīng)到揚(yáng)州東方廣場做項(xiàng)目推廣活動,很多人跟我爭論商業(yè)綜合體窮途末路,我認(rèn)為他們的看法是短視的,關(guān)鍵在于未來形勢下的招商調(diào)整。這一點(diǎn),萬達(dá)廣場也提出了很多案例。沈陽太原街萬達(dá)廣場,是萬達(dá)自己都不諱言的失敗項(xiàng)目,這家廣場的戰(zhàn)略調(diào)整,是在五次開業(yè),更換了19位總經(jīng)理之后通過戰(zhàn)略調(diào)整成功的案例,剖析失敗與調(diào)整成功,這種膽量和胸懷值得業(yè)內(nèi)借鑒和肯定。

萬達(dá)商業(yè)王國起步于2000年,資產(chǎn)的大規(guī)模積累是如何完成的?作為企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的我,最關(guān)注的也是商業(yè)地產(chǎn)的投資問題和資產(chǎn)的證券化問題。我們無疑是融資難度很大的市場,所以很多初期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用出售的方式解決資金難題。那么萬達(dá)王國是如何保證資金來源充足的?《商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃與組織》,給了我比較清晰的答案。

商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)不直接是利潤,而是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流。那么,建立項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)尤其重要。萬達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算編制一般分兩部分考慮:摘牌前項(xiàng)目測評與摘牌后的項(xiàng)目指標(biāo)落地,以減少盲目性。其中的現(xiàn)金流分析一節(jié),財(cái)務(wù)部門特別要關(guān)注。如果正常現(xiàn)金流不足以實(shí)現(xiàn)平衡,書中也給出了補(bǔ)充現(xiàn)金流的方式:可以通過經(jīng)營物業(yè)抵押彌補(bǔ)現(xiàn)金流的失衡。財(cái)務(wù)計(jì)劃與組織,紛繁負(fù)責(zé)。但是,最核心的還是資金鏈條是否安全問題,以資金為核心的計(jì)劃管控一節(jié),給了我們掌控資金的具體辦法。

這部叢書的看點(diǎn)很多,但是,時(shí)間關(guān)系只能粗淺的談一點(diǎn)感想。希望有與編者溝通的機(jī)會。

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